住房问题既是民生问题也是发展问题，既关系人民群众安居乐业，也关系经济社会持续健康发展全局。自9月26日中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”以来，一系列促进房地产市场止跌回稳的政策密集出台。

  住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门，指导各地迅速行动，打出一套包括“四个取消、四个降低、两个增加”为主的政策“组合拳”——四个取消，即取消或调减限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低，即降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是今年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。

  在存量和增量政策叠加的“组合拳”作用下，一个多月来，市场信心得到提振，10月份商品房成交同比、环比实现“双增长”，全国房地产市场呈现出止跌回稳的积极势头。

  目前，存量房贷利率批量调整完成，惠及5000万户家庭、1.5亿人口，总体上将节省利息支出1500亿元。

  9月24日，中国人民银行行长潘功胜宣布降低存量房贷利率；9月29日，中国人民银行发布了重要的公告，同日，市场利率定价自律机制发布自律倡议，各商业银行调整的存量房贷包括首套、二套及以上，利率调降至不低于LPR减30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放商业银行个人住房贷款利率下限（如有）；10月12日，主要商业银行发布操作细则，明确调整时间和调整方式；10月25日，大部分存量房贷利率完成批量下调，借款人可通过手机银行APP、小程序、客服电话、贷款经办行等渠道，查询自己的房贷利率调整结果；10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布了重要的公告，从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也代表着中国人民银行1个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求正式落地。

  专家表示，由于房贷利率重定价日期不同，不同借款人调整后的房贷利率会有所差异，而重定价后都将是一样的，存量房贷利率调整的效果将分步实现。随着存量房贷利率陆续重定价，绝大多数参与批量调整的存量房贷利率都将降至3.3%，接近中国人民银行公布的2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率（3.33%）。

  存量房贷利率下降后，还款压力减少，借款人可支配收入增加，可用于满足更广泛的消费需求。并且，购房者对买房后新老房贷利差继续拉大的担忧有所减轻，有助于释放刚性购房需求，支持房地产市场平稳健康发展。

  利用地方政府专项债回收房地产企业的闲置存量土地、优化土地储备和供应，被认为是房地产行业“去库存”的重要举措。

  11月8日，全国人大常委会办公厅召开新闻发布会，宣布将增加6万亿元债务限额置换地方政府存量隐性债务，并明确两项与房地产相关的重要增量政策。一是明确支持房地产市场健康发展的相关税收政策。近期已经推出；二是专项债支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合有关部门研究制定政策细则，推动加快落地。

  三天后的11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，明确提到要积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。

  实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策聚焦房地产市场的堵点问题，既是推动房地产市场止跌回稳的重要举措，也是落实党的二十届三中全会决策部署，扩大专项债支持范围和用作项目资本金领域的重要内容，有利于促进土地市场的供需平衡，缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力，更有助于增加保障性住房来源，增进民生福祉。

  财政部部长助理宋其超此前在国新办新闻发布会上介绍，在具体操作上，关于专项债用于土地储备，主要是支持各地结合真实的情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益。

  关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。“这一政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资产金额来源渠道，既可以轻松又有效消化存量，促进供需平衡，更有助于优化增量，多渠道筹集保障性住房。”宋其超说。

  房地产市场历来有“金九银十”的说法。住房城乡建设部最新多个方面数据显示：今年10月全国新房网签量连降15个月后再现增长；全国二手房网签成交量连续7个月同比增长；新房和二手房成交总量自今年2月份连续8个月下降后首次实现同比增长。10月份商品房成交同环比均实现“双增长”，房地产市场17年来首次“银十”超过“金九”，一、二手房成交总量同环比分别增长3.9%、5.8%。多个方面数据显示，10月份全国商品房成交量的增长从一线城市向更多城市扩大。分城市看，广州、深圳、南京、宁波等城市新房成交量同比增幅超过30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。住房城乡建设部表示，从10月份数据看，在存量增量政策叠加的“组合拳”作用下，全国房地产市场呈现出止跌回稳的积极势头。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进研究分析，政策“组合拳”出台后，一线楼市止跌回稳是全面的。一是各交易环节均呈现回暖态势，包括咨询量、带看量、签约量等都出现大幅度拉升，部分重点城市此类指标呈现翻倍或更佳水平。二是区域市场回暖呈现全面性。过去几轮楼市提振，核心区域表现较好但郊区偏弱，而本轮楼市中，郊区市场表现明显活跃。三是量价两端呈现向好态势。在量的提振下，价格持续下跌态势得到遏制，价格总体趋稳。同时，各类需求积极释放，无论是刚性购房需求还是改善型购房需求，都呈现了积极活跃的态势。此外，58同城、安居客近日发布的《10月国民安居指数报告》显示，今年10月购房者信心指数为96.3，环比上涨10.2%，信心创下年内新高。随着房地产有关政策的进一步调整优化，房地产市场止跌回稳的势头有望进一步巩固。